Vastgoedfinancieringen

Nederlandse grootbanken verliezen terrein op de vastgoed-financieringsmarkt – Basel IV versnelt de opmars van alternatieven

De Nederlandse vastgoedmarkt is in 2025 volop in beweging, maar opvallend is dat de traditionele grootbanken steeds minder dominant zijn als verstrekker van vastgoedfinancieringen. Waar banken jarenlang de belangrijkste bron van kapitaal waren voor vastgoedbeleggers en -ontwikkelaars, dwingen nieuwe internationale regels en strengere eisen hen tot een restrictiever beleid.

Basel IV: meer kapitaal, minder ruimte voor vastgoed
De invoering van de Basel IV-akkoorden per 1 januari 2025 heeft het speelveld fundamenteel veranderd. Banken moeten hun interne risicomodellen grotendeels inruilen voor gestandaardiseerde, strengere modellen. Bovendien moeten ze het risico van vastgoedfinancieringen baseren op een prudent valuation in plaats van de actuele marktwaarde. Dit betekent dat banken méér eigen vermogen als buffer moeten aanhouden voor elke euro die ze uitlenen aan vastgoed.
Vooral Nederlandse banken met grote hypotheek- en vastgoedportefeuilles worden hierdoor geraakt: hun risico-gewogen activa stijgen, waardoor hun kapitaalratio’s onder druk komen te staan en ze minder ruimte hebben om nieuwe financieringen te verstrekken.

Strengere selectie en hogere kosten
De gevolgen zijn duidelijk zichtbaar in de praktijk. Banken zijn terughoudender geworden, vooral bij commercieel vastgoed en bij financieringen tot €10mln doch ook veel hoger. Alleen de meest veilige, duurzame en grootschalige projecten komen nog in aanmerking. Voor kleinere beleggers en ontwikkelaars is het loket bij de grootbanken vaak (deels) gesloten, of worden de voorwaarden aanzienlijk strenger en de risico-opslagen hoger. Deze ontwikkeling wordt versterkt door de nasleep van eerdere vastgoedcrises, waardoor banken extra voorzichtig zijn geworden.

Alternatieve financiers vullen het gat
In dit vacuüm springen alternatieve financiers – zoals debt fondsen, verzekeraars en gespecialiseerde non-bancaire partijen – massaal in. Zij vallen niet onder de Basel IV-kapitaaleisen en kunnen daardoor flexibeler en sneller opereren. De rentes, voorwaarden en service zijn inmiddels meestal gunstiger dan de traditionele Nederlandse grootbanken. In 2023 werd al 36% van de vastgoed-financieringen tot €1mln buiten de banken om geregeld, een aandeel dat alleen maar groeit. Alternatieve financiers bieden maatwerk, snelheid en persoonlijke beoordeling, waardoor vastgoedprofessionals hun plannen kunnen realiseren zonder lang te hoeven wachten op bancaire goedkeuring.

Conclusie
Door Basel IV en strengere regelgeving zijn Nederlandse grootbanken anno 2025 minder goed gepositioneerd om vastgoedfinancieringen aan te bieden. Ze richten zich noodgedwongen op het veiligste segment en laten een groot deel van de markt liggen. Alternatieve financiers zijn inmiddels geen 'alternatieve' financiers maar vormen steeds vaker de primaire oplossing voor vastgoedfinanciering in Nederland.

________________________________________

Bronvermelding:
1) CBRE Nederland – Financieringsmarkt Outlook 2025
2) PwC – Basel IV-compromis
3) Credion – Moeilijk om commercieel vastgoed tot €10 miljoen te financieren
4) Bufr – Vastgoedfinanciering: ondernemers kiezen vaker voor non-bancair
5) Pearl Capital – Alternatieve financiering voor vastgoedprofessionals populair

In dit artikel met bronvermelding wordt goed omschreven tegen welke problematiek de Nederlandse grootbanken aanlopen. Tevens leest u hier waarom dit speciaal de Nederlandse situatie raakt én vastgoedfinancieringen tot €10mln wat maakt dat "het loket bij de grootbanken vaak (deels) gesloten is". 

Wij bieden u niet alleen de oplossing, wij maken van deze bedreiging juist een káns door u een veel gunstigere financiering aan te bieden!

Op dit moment is er een enorme groei in 'alternatieve' financiering. Graag bewijzen wij u dat de Nederlandse grootbanken u meestal niet meer de beste deal kunnen geven.

Wij werken enkel met persoonlijk contact door eerst een vrijblijvend intakegesprek te voeren bij u. Zo leren we de ondernemer kennen en begrijpen we de context beter. Dat maakt dat we onze klanten nóg beter van dienst kunnen zijn met creatieve oplossingen. Dat kan zijn in zorgvastgoed, retail-vastgoed maar ook studentenhuisvesting of agrarisch vastgoed etc.

Brigde-financiering

Wij bemiddelen ook bij overbruggingskredieten en denken met u mee over aflossingsmogelijkheden. Flexibiliteit kan voor de ondernemer in sommige gevallen cruciaal zijn. Daarom bieden wij u enkel maatwerk met deskundig advies.

Werkkapitaalfinanciering

Behoefte aan werkkapitaal kan sterk verschillen per bedrijf. Een dynamische kredietlimiet kan hierbij een goede oplossing zijn. Wij analyseren altijd per onderneming wat de beste aanpak is, waarbij we bijvoorbeeld rekening houden met seizoenspatronen of sterke groei.

Overname-financiering

De financiering tijdens een M&A-traject is regelmatig nóg kritischer dan in een reguliere financiering. Dergelijke financieringen kunnen op verschillende manieren vorm worden gegeven. Het is zaak de risico's zoveel mogelijk te detecteren én te beperken. Wij denken actief met de klant mee tijdens deze processen: één zorg minder!

In al deze gevallen zijn er véél meer mogelijkheden  dan u denkt! 

Laat u verrassen, stuur een mail of bel ons!

De Basel-akkoorden
In reactie op de financiële crisis eind 2008 die de val van de Lehman Bros. bank ingeluid heeft, zijn de Basel-akkoorden opgesteld. De Basel-akkoorden zijn internationale afspraken die door het Basel Comité voor Bankentoezicht (BCBS), bestaande uit centrale banken onder leiding van de Bank for International Settlements (BIS), zijn gemaakt om ervoor te zorgen dat banken wereldwijd voldoende kapitaalbuffers aanhouden en zo de stabiliteit van het financiële systeem te waarborgen. Dat heeft er wel voor gezorgd dat banken forse restricties gekregen hebben.